华夏时报记者梁宝欣李贝贝深圳报道
2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”奠定了整个中国楼市的发展基调，在这个基础上，“稳定房地产市场发展”成为各级政府部门的重点发力方向。
在很长一段时间里，房企债务问题，成为行业发展的困境，这促使一系列扶持政策的出台，如2023年7月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。
此外，10月底召开的中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”。12月，中央经济工作会议再次强调了积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
据《华夏时报》记者观察，随着政策端连发多项利好，加之房企自身发力，今年不少房企化债卓见成效，像万科集团三季报显示其债务结构较年初大幅优化，12月20日龙湖集团提前偿还20亿港元银团贷款等。其中，有的是调整架构适应新时期要求，有的则提效增质，精兵简政，调整战略，立足当下稳健前行，加上各类REITs获批增多，为房企融资提供新渠道。不仅如此，今年还有不少出险房企债务重组成功，如融创、奥园等房企基本完成境内外债券重组或展期，为行业带来曙光。
债务重组提速
截至目前，据不完全统计，富力、融创、奥园等房企基本完成境内外债券重组或展期。另外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地等房企基本完成境外债券展期或重组。
其中，富力地产（02777.HK）是首家完成了境内和境外债务整体重组的房企。2022年7月，富力完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元），还款期限全部延长3—4年，涵盖了其所有中长期境外美元债。2022年11月10日，富力发出公告称，已发行的全部境内债券共8笔获得展期，加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上，总额为135亿元。
紧随其后的是融创中国（01918.HK）。今年11月20日晚间，融创发布公告称，境外债务重组各项条件已获满足，今日起正式生效。这也意味，历时18个月，融创成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企，涉及总金额900亿元。
具体来看，2022年5月12日，融创正式宣告美元债违约。2023年1月3日，融创方面对外表示，集团总计160亿元的境内债券整体展期方案已获债券持有人会议表决通过。展期方案通过后，将有效缓解融创中国未来3至4年的流动性压力。共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。2023年9月18日，融创发布公告称，境外重组方案获得债权人会议高票通过，融创通过债转股消减债务总额将超过45亿美元。2023年11月20日，融创公告境外债务重组各项条件已获满足。
在易居研究院研究总监严跃进看来，此次融创的化债工作，意义在于，其属于全国首个境内外债务重组流程走完的大型房企，具有行业标杆性。这既说明融创在化债方面积极和努力，也说明融创的资产相对是优秀的，更说明其化债方面的策略是科学和富有成效的。
据了解，融创逾百亿美元的境外债务，通过四种处置方式化解，具体为：置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务股票，分别对应债务规模约为57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。其中相关债券于11月21日在新交所上市，同时融创服务的股份已转让至计划债权人账下。
严跃进还说道，“债务重组是房地产领域化解风险的重要举措，此类化解工作非常重要，因为影响到大家对于房地产企业的判断。类似债务重组的利好消息越多，越说明房地产市场和企业稳住了。”
融创之后，中国奥园（03883.HK）也给行业带来了好消息。2023年11月29日，中国奥园公告称，公司在中国奥园计划会议上取得足够境外债权人支持批准债务重组计划。这意味着，中国奥园成为又一家完成全部境内外债务重组的房企。在此前的9月6日，中国奥园公告称，12只境内标准化公开债务产品全部顺利通过整体展期，期限三年，总规模约116亿元。
需要注意的是，中指研究院企业研究总监刘水在12月25日接受记者采访时特别指出，到今年三季度，房企债务重组工作进展有所加快，特别是境外债重组，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。
那么，债务重组加速，相关房企做对了什么？
在刘水看来，主要有三大原因，第一，从债务重组过程来看，积极作为有助于债务重组。如融创积极行动，与金融机构、投资人等债权方的沟通协商取得成效，最终促成了债务重组方案生效；第二，在债务重组方案上，诚意充足、方式多样有助于债务重组。如融创和奥园均提供了较为丰富的处置方式，包含了债权和股权两类方式，能够满足债权人多样化的需求；第三，从资产情况来看，资产优质有助于债务重组。融创土储多位于一、二线城市，增强了债权人对公司恢复正常经营的信心。
而据记者了解，债务重组加速，除了与相关房企自身积极主动作为外，政府及相应的债权人也有所发力。
12月26日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时指出，房企债务重组提速主要的影响因素，一方面，管理层迫切防范房企债务风险蔓延，避免导致市场预期恶化和系统性风险的发生。为此，行业管理部门牵线搭桥，去引入一些投资机构，或者说资产重组的咨询机构来推动房企债务重组，促使进展能够更快一点。另一方面，相关企业知道政府对于房地产风险处置是有底线原则，即坚持市场化、法治化、商业可持续的原则，并要求夯实相关房企自救的主体责任，也就是不会无原则救助。在这种情况下，对于房企来讲，早推动重组，早争取主动，可能获得的主动权会更大一点。
“此外，债权人也在推动房企债务重组。债权人在债务重组的过程中最看重的是债权的保障，也就是损失的最小化和收益的最大化。其实，整体债权人一开始认为政府会救助，所以采取等待的原则，后来了解到政府有其底线原则，即保交楼。而其他债权人按照市场化、法制化原则来推进债务重组。”李宇嘉说道。
值得一提的是，刘水还指出，“债务风险的化解和出清将有助于出险企业恢复正常经营，加大保交楼力度，并逐渐恢复自我造血能力，切实提高偿债能力，对购房者、投资人恢复市场信心具有重要作用，并将促进市场企稳复苏，形成良性循环。”
积极主动化债
今年，中央加大了对房地产企业融资支持力度。2022年底，“金融16条”等政策先后出台，内容涵盖保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大方面。
今年7月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。
10月，中央金融工作会议指出“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。需要注意的是，10月底中央金融工作会议后有市场消息称，监管提出银行房地产贷款“三个不低于”政策，即各行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
11月，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会强调，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；推动行业并购重组。12月，中央经济工作会议再次强调了积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。
“监管部门总体坚持法治化、市场化原则积极稳妥化解债务风险。因此，房企应积极作为，加强与金融机构和债权人沟通，抓住政策窗口期尽快推动债务重组，恢复正常经营，修复自身信用，以争取资金流入，改善企业流动性。”刘水说道。
此外，今年各类REITs获批增多，如消费基础设施项目REITs正式获批、保租房REITs持续落地等，也使得房企融资渠道更为灵活。
政策端的利好给企业带来了些许暖意。在谈及2023年房企整体债务情况时，刘水表示，2023年，因销售偏冷、融资受限，上市房企整体杠杆率小幅上升。企业杠杆率及流动性两级分化，当前市场下头部稳健型企业资产负债表持续向好，而已出险企业、中小型民企和部分中小地方国企偿债情况有所恶化。
中指研究院数据显示，2023年房企海外债和信用债到期总额接近1万亿元。其中，2023年1—11月，房企海外债券到期规模为3541.98亿元，2023年海外债券偿债高峰分别集中在1月、4月、10月，到期规模分别为568亿元、556亿元、435亿元。
而据记者观察，今年不少头部稳健房企积极化债，主动优化债务结构。像截至三季度末，万科（000002.SZ、02202.HK）债务结构较年初大幅优化，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。另公开数据显示，万科今年1—9月境内新增融资成本3.64%。
根据龙湖（00960.HK）2023年中期业绩披露的信息，在龙湖的综合借贷中，1年内到期的短期债务占比18%；平均贷款年限为从6.28年增长到7.19年，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理。此外，2023年下半年以来，龙湖已累计偿还共计84.88亿元公司债，今年境内到期公司债已经还清。
值得一提的是，12月20日，龙湖集团更是提前偿还20亿港元银团贷款，该银团贷款总额153亿港元，于2024年1月到期。此前龙湖已提前偿还133亿港元，本次偿还后，该笔贷款已在2023年内全部提前还清。2025年前，龙湖将无到期需偿还的境外银团；至2027年前，亦无到期美元债。另据透露，龙湖集团已无存续的供应链ABS，商票目前也已清零，中短期偿债压力较小。
此外，美的置业（03990.HK）2023年半年度业绩报告显示，截至今年6月底，其净负债率下降至39.8%，现金总量为238亿元，一年内到期的有息负债为124亿元，尚未动用的银行授信额度为1118亿元，还债压力小，2023年没有到期的美元债。
李宇嘉认为，上述企业积极提前化债或者优化债务结构，主要的考量是回击将出现债务违约现象的市场传言。像一些房企提前偿还债务的举动，给市场传递最积极的信号，这信号包括稳定购房者的预期和债权人的信心。
债务压力分化
根据“中国房地产业中长期动态模型”，中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%。分各线城市来看，一线城市商品房销售面积或将继续小幅增长，二线城市2024年市场有望底部企稳，三四线城市2024年新房销售规模预计将继续下行。与此同时，中指研究院测算2024年房企到期债务总额超过万亿元，到期债务规模仍然很高。
而刘水指出，2023年10月底中央金融工作会议提出要“始终保持货币政策的稳健性，更加注重做好跨周期和逆周期调节，充实货币政策工具箱”，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能。同时，在“房地产市场供求关系发生重大变化”的基调下，预期明年各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地。
基于上述理由，刘水认为，2024年房企债务压力仍将保持分化态势，稳健型企业如果能够抓住核心城市市场机会，资产负债表有望持续向好；部分出险企业如果能够尽快完成债务重组或展期，在核心城市有较为充裕的可推售资源，其流动性状况有望改善；部分出险企业则仍将面临冷淡的市场，资产仍有较大贬值压力，房企仍需积极作为，对现有债务能展尽展，全力保交付，寻求机会盘活存量资产，全力改善资产负债表。
李宇嘉则表示，明年房企债务情况，主要还是取决于销售端市场是否回暖。如果销售端市场回暖快一点，那么房企的债务会有明显的好转，因为销售回款占了房企资金来源的50%以上，销售端的好转相当于企业的造血功能在强化。此外，还要看融资端，即金融机构给予房企的融资支持会不会继续像过去那样。如果明年国家在推动“三个不低于”亦或是房企“白名单”的制定上有明显的进展的话，将给金融机构和购房者一个很明确的市场预期，这样的话大家的信心就会增强，从而使得房企的资金链形成一个良性循环。
“我觉得明年债务情况，剩下的房企（还没出险）的安全边界比较高。一方面是因为国家现在对房地产风险的蔓延已经到了无法容忍的地步，‘三个不低于’或者房企‘白名单’可能在明年会有一个明显的进展。另一方面，房地产这一轮调整，相比去年来看，今年调整的幅度有明显的减少，也就是说房地产市场下滑的底部已经隐约可见了，不太可能再出现大面积下滑的情况。”李宇嘉说道。
2023年12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，2024年要稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。
